一、建设工程价款优先受偿权的法律依据

1.1 核心法律条文

《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定："发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。"

这一规定确立了建设工程价款优先受偿权（以下简称"工程款优先权"）的法定地位。该权利属于法定优先权，无需登记即可产生，其效力优先于约定担保物权（如抵押权），是对承包人利益的特殊保护。

1.2 司法解释的补充规定

最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）对工程款优先权的行使条件、期限、范围等作出了进一步细化：

  • 第三十五条：承包人请求行使建设工程价款优先受偿权，人民法院应予支持；
  • 第三十六条：承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权；
  • 第三十八条：建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持；
  • 第四十一条：承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

二、工程款优先受偿权的行使条件

2.1 权利主体条件

享有工程款优先权的主体为与发包人签订建设工程施工合同的承包人。需要注意以下几个实务要点：

（1）实际施工人能否享有？一般认为，实际施工人（如挂靠施工方、违法转包的实际施工方）不能直接行使工程款优先权。但最高法院部分案例中，允许实际施工人以承包人名义或代位行使。这一问题目前尚有争议，各地法院裁判标准不完全统一。

（2）分包人能否享有？合法的专业分包人就其施工部分对应的工程价款，理论上可以享有优先权，但实务中操作困难较大，因为分包部分往往难以从整体工程中单独折价拍卖。

（3）装饰装修工程的承包人。司法解释明确规定，装饰装修工程的承包人同样可以就装饰装修工程价款享有优先受偿权。

2.2 工程质量条件

承包人行使工程款优先权的前提之一是建设工程质量合格。质量不合格的工程，承包人无权主张优先受偿。这里的质量合格包括：竣工验收合格、经修复后合格、以及虽未竣工但已完成部分质量合格等情形。

2.3 行使期限条件

工程款优先权必须在法定期限内行使，超过期限即丧失。根据现行司法解释，该期限为十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

"应当给付之日"的确定在实务中较为复杂：

  • 合同约定了付款日期的，以合同约定为准；
  • 合同未约定或约定不明的，以工程交付之日为起算点；
  • 工程未交付的，以提交竣工结算文件之日为起算点；
  • 工程未竣工即终止施工的，以合同解除之日为起算点。

实务提示：十八个月期限属于除斥期间，不适用中止、中断的规定。承包人务必在期限届满前通过诉讼或仲裁方式主张权利，仅发函催告不构成行使优先权。

2.4 优先受偿的范围

工程款优先权所担保的债权范围并非全部工程欠款。根据司法解释，优先受偿的范围限于：

  • 应当包括的：承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用；
  • 不应包括的：逾期支付工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等。

简言之，优先受偿的范围是"已物化为建筑物的实际投入"，而非承包人的全部债权。

三、在执行分配中的优先顺位

3.1 基本清偿顺序

当被执行人（发包人/建设单位）的工程被拍卖或变卖后，拍卖所得价款的分配顺序为：

第一顺位：执行费用（评估费、拍卖费等）

第二顺位：建设工程价款优先受偿权

第三顺位：抵押权

第四顺位：普通债权（按比例分配）

这一顺序意味着，在同一工程的拍卖款分配中，承包人的工程款优先于银行等抵押权人受偿。这是工程款优先权最核心的制度价值。

3.2 与抵押权的冲突处理

工程款优先权与抵押权的冲突是执行实务中最常见的争议之一。处理规则如下：

（1）工程款优先权优先于抵押权。无论抵押权设立在先还是在后，工程款优先权均优先于抵押权受偿。这一规则已被司法解释明确确认。

（2）但仅限于"同一工程"。承包人的优先权仅及于其实际施工的工程，不及于发包人的其他财产。如果执行的是发包人名下的其他不动产（非承包人施工的工程），则承包人不享有优先权。

（3）多个承包人之间的顺位。如同一工程存在总包和多个分包，或者存在前后施工关系，多个承包人均主张优先权时，一般按各自工程价款比例分配。

3.3 与消费者购房款的关系

根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）精神，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。即：消费者购房权利 > 工程款优先权 > 抵押权 > 普通债权。

但需注意，这里的"消费者"是指购买用于居住的商品房的个人，不包括购买商铺、写字楼的投资者。

四、执行程序中的具体操作路径

4.1 生效法律文书中已确认优先权的情形

如果承包人在诉讼阶段已经请求确认工程款优先受偿权，且判决主文中明确写明"承包人对案涉工程折价或拍卖所得价款享有优先受偿权"，则执行阶段操作相对简单：

  • 申请执行时，一并提交确认优先权的生效判决；
  • 在工程被拍卖后的分配方案中，依据判决主文直接优先受偿；
  • 如有其他债权人对分配方案提出异议，承包人以生效判决为依据进行答辩。

4.2 生效法律文书中未确认优先权的情形

实务中较为棘手的是：承包人取得了工程款的胜诉判决，但判决中未明确写明享有优先受偿权。此时承包人在执行分配中能否主张优先？

对此存在两种观点：

观点一（否定说）：优先受偿权应在审判程序中一并确认，如未在诉讼中主张，执行阶段不能补充主张。

观点二（肯定说）：工程款优先权系法定权利，不因未在诉讼中主张而丧失，承包人可另行诉讼确认后在执行中优先受偿。

目前主流观点倾向于：如在十八个月期限内，承包人可另行提起确认优先权之诉，取得确认判决后再在执行分配中主张优先地位。

4.3 参与分配程序中的主张

当多个债权人同时申请执行同一被执行人时，法院应制作执行分配方案。承包人在参与分配中应注意：

  • 及时向执行法院提交书面申请，明确主张优先受偿权及其法律依据；
  • 提供证明优先权成立的相关证据（施工合同、工程竣工验收材料、判决书等）；
  • 对分配方案中不利于己的安排，在法定期限内提出异议；
  • 异议被驳回的，在规定期限内提起分配方案异议之诉。

五、实操中的常见争议与应对

5.1 优先权是否已过期的争议

抵押权人或其他债权人最常提出的抗辩理由就是"承包人的优先权已过十八个月期限"。应对策略：

  • 准确确定"应当给付之日"的起算点，提前收集付款节点的证据；
  • 在期限内及时起诉或申请仲裁，即使诉讼请求中未单独列明优先权，只要在期限内起诉了工程款给付请求，部分法院认为可视为已行使；
  • 保留催告发包人付款的证据（函件、短信、邮件等），以证明"合理期限"的催告程序已完成。

5.2 优先权范围的争议

利息、违约金能否纳入优先受偿范围，实务中争议较大。应对策略：

  • 在诉讼阶段，将工程款本金与利息、违约金分别列明，争取法院在判决中明确优先受偿的具体金额；
  • 如法院仅支持本金部分优先受偿，利息和违约金按普通债权参与分配；
  • 部分地区法院认为，因发包人逾期付款导致承包人融资产生的利息（如贷款利息）属于实际支出，可纳入优先范围——可据此争取更大的优先受偿金额。

5.3 工程已被预售/网签的处理

发包人为房地产开发企业时，案涉工程（楼盘）可能已经对外预售，部分房屋已办理网签备案。此时：

  • 已网签且支付大部分房款的消费者，其权利优先于工程款优先权；
  • 未支付大部分房款或非消费性购房的，承包人优先权仍可对抗；
  • 如何确定"已支付大部分房款"，需结合购房合同、付款凭证等证据综合认定。

5.4 被执行人配合抵押权人对抗承包人的策略

实务中常见发包人与银行（抵押权人）利益一致，联合对抗承包人优先权的情况。表现为：

  • 主张工程质量不合格，企图否定优先权基础；
  • 争议工程价款金额，压低优先受偿范围；
  • 主张承包人起诉超过十八个月期限。

承包人应对：确保工程竣工验收资料完备、结算文件清晰、起诉时间在期限内有充分证据支撑。

六、执行律师的工作要点

代理承包人主张工程款优先权的执行律师，应重点做好以下工作：

  • 期限管控：建立期限台账，确保在十八个月内启动诉讼/仲裁，并在诉讼中明确主张优先权；
  • 证据固定：收集完整的施工合同、竣工验收报告、结算协议、催款函件等；
  • 及时保全：在诉讼阶段即申请财产保全，防止工程被先行处置；
  • 执行阶段主动参与：密切关注执行进展，在分配方案公示后及时审查、提出异议；
  • 多方协调：与执行法官、评估拍卖机构保持沟通，确保优先权在分配中得到落实。

作者：江西数执律师事务所执行业务团队

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