一、问题的核心：时间节点决定权利优先
当被执行人的房产既设有抵押又存在租赁时，核心判断标准是：租赁合同成立在抵押设立之前还是之后。
- 先租后抵：租赁权优先。即使房产被拍卖，买受人需继续履行原租赁合同，租赁关系不受影响（买卖不破租赁）；
- 先抵后租：抵押权优先。实现抵押权（拍卖）后，租赁合同对买受人不具有约束力，承租人需搬离。
二、执行实务中的认定难点
2.1 虚假租赁合同的识别
被执行人为阻碍房产拍卖或降低拍卖价格，常常与关联方倒签长期租赁合同。识别要点：
- 租赁合同签订时间与被执行人涉诉时间的关联；
- 是否有实际的租金支付记录（银行转账流水）；
- 承租人是否实际占有使用该房产；
- 租金水平是否符合市场行情；
- 承租人与被执行人的关系。
2.2 租赁期限的上限
根据《民法典》规定，租赁期限最长不超过20年。超过部分无效。实务中部分虚假租赁合同约定超长期限即可直接认定部分无效。
三、对各方当事人的影响
3.1 对竞买人的影响
存在合法有效的先租后抵租赁关系的房产：
- 竞买人需承受该租赁关系，不能赶走租户；
- 拍卖公告中应当明确披露租赁情况；
- 通常拍卖价格会因租赁负担而降低。
3.2 对申请执行人的影响
- 真实的先租后抵不影响拍卖但影响成交价；
- 虚假租赁直接损害成交价和买受人信心，应积极申请法院审查排除。
3.3 对承租人的影响
- 先租后抵的承租人权利受保护，但需配合拍卖程序中的看样等安排；
- 先抵后租的承租人在拍卖成交后需限期搬离。
四、法院的处理方式
- 拍卖前对租赁关系进行调查和审查；
- 在拍卖公告中明确披露租赁状况；
- 对先抵后租的情形，在拍卖裁定中注明租赁关系不对买受人产生约束力；
- 对涉嫌虚假租赁的，审查后裁定不予认可并排除。
五、策略建议
对申请执行人：在申请查封时即要求法院一并调查标的物的占有使用情况和租赁关系，尽早发现问题。发现可疑租赁及时向法院提出异议和审查申请。
对竞买人：拍卖前实地查看房产、了解实际占有情况，不要仅依赖拍卖公告信息。
作者：江西数执律师事务所执行业务团队