一、什么是借名买房

借名买房是指实际出资人因各种原因（如限购政策、贷款资质、规避债务等），借用他人名义购买房屋，房产登记在他人名下的行为。实际出资人称为借名人，登记权利人称为出名人。

二、为什么要借名买房

  • 不具备购房资格（如非本地户籍在限购城市）；
  • 信用记录不良无法贷款；
  • 为规避债务执行隐匿资产；
  • 享受首套房优惠政策；
  • 规避单位福利分房的限制条件。

三、法律风险有多大

3.1 出名人反悔不认账

房产登记在出名人名下，按照不动产物权登记原则，出名人就是法律上的所有权人。如果出名人否认借名关系，借名人需要举证证明双方存在借名约定，否则将面临人财两空。

3.2 出名人的债务风险

如果出名人对外负债，债权人可以申请法院查封、拍卖该房产。借名人即使能证明自己是实际出资人，在执行程序中通常也难以排除执行。

3.3 出名人擅自处分

出名人可能将房屋出售给不知情的第三方或设定抵押。善意第三方取得的物权受法律保护，借名人无法追回房产。

3.4 离婚分割风险

出名人离婚时，其配偶可能主张该房产为夫妻共同财产要求分割。

四、如何降低风险

如果确实需要借名买房，务必做好以下防范：

  • 签订详细的书面借名买房协议，明确双方权利义务；
  • 保留全部出资凭证（银行转账记录、购房款来源证明）；
  • 保留购房过程中的所有材料（看房记录、装修合同等）；
  • 如条件允许，可以在房产上设定抵押权（借名人作为抵押权人）；
  • 约定违约责任和争议解决方式。

五、发生纠纷怎么办

  • 收集借名关系的证据（协议、转账记录、证人证言等）；
  • 向法院起诉确认房屋的实际归属；
  • 如为规避限购政策的借名买房，法院可能认定协议无效但会保护出资人的债权。

六、温馨提示

  • 借名买房的法律风险远大于收益，能不借名就不借名；
  • 为规避限购而借名的协议可能被认定无效；
  • 为逃避债务而借名的更是违法行为，不受法律保护；
  • 如有购房需求建议先咨询律师评估可行方案。

作者：江西数执律师事务所执行业务团队